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Und auch der Untertitel sehr lang ist, der Untertitel sehr lang ist, der Untertitel sehr lang ist, der Untertitel sehr lang ist,

Zinshausbesitzer Harald Saiko lies bei seiner 150 Jahre alten Liegenschaft im 16. Bezirk 2020 eine Luftwärmepumpe sowie eine PV-Anlage mit ca. 13kWp plus 21 kW Stromspeicher einbauen. „Die Gaszentrale machte andauernd Probleme, was zur Überlegung führte, vor einem etwaigen Thermenwechsel auch Alternativen zu prüfen. Weil das Haus aufgrund einer umfassenden Sanierung bereits zentralisiert und gut gedämmt war, funktionierte der Umstieg auf ein alternatives System technisch problemlos“, erzählt er. Der Verdampfer der 17kW-Luftwärmepumpe steht im Hof, die Wärmepumpe im Heizraum des Kellers, ein zusätzlicher Pufferspeicher im Fahrradraum. Der bereits bestehende 800l-Heißwasserspeicher sowie sämtliche Installationsleitungen bis zu den Radiatoren in den Wohnungen blieben unverändert. Die Kombination mit der PV ist laut Saiko eine ideale Lösung: „Man nutzt den Strom selbst, statt ihn unterpreisig einzuspeisen.“ Von Frühjahr bis Herbst liefert seine Anlage Strom für Warmwasser, eine moderate Kühlfunktion, den Aufzug und das Licht in den Allgemeinflächen. Über den Winter bezieht er zusätzlich Ökostrom, auch für die Heizung aller 11 Wohnungen und der zwei Geschäftslokale.

Der Ausstieg aus Gas schlug sich für ihn mit rund 110.000 Euro netto zu Buche; gerechnet auf 1.110 m² NFL rund 100€ pro m² NFL. „Das ist sicher der unterste mögliche Bereich. Die Bandbreite ist enorm. Eine Umrüstung kann je nach Umfang der Maßnahmen zwischen 10.000 und 60.000 Euro pro Wohnung kosten. Da sind die laufenden Betriebskosten nur ein Randthema bei der Betrachtung des Return of Investments“, sagt Saiko.

In Anbetracht der Kosten sei eine Realisierbarkeit der Dekarbonisierung somit keine Frage der Technik – diese sei grundsätzlich einfach – sondern vielmehr der Bestandsituation. Sie bestimme, ob daraus ein funktionierendes „Geschäftsmodell“ wird und welche Möglichkeiten sich für Investment, Refundierung und Amortisation sowie Verrechenbarkeit bis hin zu Erhaltung und Wartung ergeben: „Wenn ein Alleineigentümer Wohnungen mit Erhaltungspflicht für alte Gasthermen und überwiegend sehr langer Mietdauer verwaltet, so kann sich über einen längeren Zeitraum betrachtet auch eine anfängliche Zentralisierung mit stufenweiser Nachrüstung rechnen. Wenn in einer WEG Eigennutzer sind, können die Investition gegenüber eingesparten Energiekosten kalkuliert werden wie im Einfamilienhaus. Wenn laut MRG vermietet wird und die Investitionskosten nicht übertragbar sind und die Mieter eine Umstellung nicht einmal dulden müssen, dann wird es schwierig bis schlichtweg unmöglich.“ Sich die Investition mittels Förderung zu erleichtern, klingt zwar verlockend, kann sich aber als kompliziertes und frustrierendes Unterfangen herausstellen. In allen Bereichen wütet nach Saikos Erfahrung gerne das „Bürokratiemonster“. Die mit 2024 in Kraft getretene Neuregelung bei Förderungen habe hier aber wesentliche Erleichterungen und mit dem Fokus auf die De-Karbonisierung erfreuliche Änderungen gebracht.

Rückblickend betrachtet waren die Erlebnisse der De-Karbonisierung „durchwachsen“, sagt der Hausbesitzer: „Es müssen viele Hindernisse überwunden – praxisferne Beratungen, Mythen über und Vorurteile gegen alternative Lösungen, Desinteresse von qualifizierten Stellen und Firmen, Überlastung und Fachkräftemangel bei den Fachbetrieben, fehlende Planungs- und Rechtssicherheit durch Gesetzgeber und Behörden sowie der bürokratische Förderdschungel.“ Als Beispiel nennt er das Vorurteil, eine Luftwärmepumpe sei laut und benötige eine Fußbodenheizung. „Beides stimmt nicht. Die Wärme kann genauso gut von normalen Heizkörpern abgegeben werden, wenn es sich mit Vorlauftemperatur und Heizlast ausgeht. Sie ist auch nicht per se laut. Es geht um ganz etwas anderes: Die Schallemission der Wärmepumpe ist ein Nachbarrecht und somit kann jeder Nachbar auf dem Zivilrechtswege eine Beeinträchtigung behaupten und einklagen“, erklärt Saiko. Das könne aber durch die Wahl des Aufstellortes oder Einhausungen vermieden werden. Der Mythos, dass Installationen unkompliziert in den Kaminen zu führen sind, sei zwar „positiv“, aber irreführend: „Das leere Kaminrohr ist eine Möglichkeit, seht oftmals aber nicht zur Verfügung.“ Die Meinung, dass der Umstieg auf ein alternatives Heizsystem immer mit einer umfassenden Sanierung einhergehen muss, vertritt Saiko ebenso wenig.

Seine Erfahrungen in Sachen De-Karbonisierung gibt der Architekt und Ziviltechniker mit seiner Agentur rauskunft in Erstberatungen weiter: „Nach einer rund einstündigen Besichtigung lassen sich alle wesentlichen Potentiale und Hindernisse einer Umrüstung herausfiltern. Es muss jede Liegenschaft individuell betrachtet und beurteilt werden, um zu wissen was möglich ist und was nicht.“4.600

Zinshausbesitzer Harald Saiko lies bei seiner 150 Jahre alten Liegenschaft im 16. Bezirk 2020 eine Luftwärmepumpe sowie eine PV-Anlage mit ca. 13kWp plus 21 kW Stromspeicher einbauen. „Die Gaszentrale machte andauernd Probleme, was zur Überlegung führte, vor einem etwaigen Thermenwechsel auch Alternativen zu prüfen. Weil das Haus aufgrund einer umfassenden Sanierung bereits zentralisiert und gut gedämmt war, funktionierte der Umstieg auf ein alternatives System technisch problemlos“, erzählt er. Der Verdampfer der 17kW-Luftwärmepumpe steht im Hof, die Wärmepumpe im Heizraum des Kellers, ein zusätzlicher Pufferspeicher im Fahrradraum. Der bereits bestehende 800l-Heißwasserspeicher sowie sämtliche Installationsleitungen bis zu den Radiatoren in den Wohnungen blieben unverändert. Die Kombination mit der PV ist laut Saiko eine ideale Lösung: „Man nutzt den Strom selbst, statt ihn unterpreisig einzuspeisen.“ Von Frühjahr bis Herbst liefert seine Anlage Strom für Warmwasser, eine moderate Kühlfunktion, den Aufzug und das Licht in den Allgemeinflächen. Über den Winter bezieht er zusätzlich Ökostrom, auch für die Heizung aller 11 Wohnungen und der zwei Geschäftslokale.

Der Ausstieg aus Gas schlug sich für ihn mit rund 110.000 Euro netto zu Buche; gerechnet auf 1.110 m² NFL rund 100€ pro m² NFL. „Das ist sicher der unterste mögliche Bereich. Die Bandbreite ist enorm. Eine Umrüstung kann je nach Umfang der Maßnahmen zwischen 10.000 und 60.000 Euro pro Wohnung kosten. Da sind die laufenden Betriebskosten nur ein Randthema bei der Betrachtung des Return of Investments“, sagt Saiko.

In Anbetracht der Kosten sei eine Realisierbarkeit der Dekarbonisierung somit keine Frage der Technik – diese sei grundsätzlich einfach – sondern vielmehr der Bestandsituation. Sie bestimme, ob daraus ein funktionierendes „Geschäftsmodell“ wird und welche Möglichkeiten sich für Investment, Refundierung und Amortisation sowie Verrechenbarkeit bis hin zu Erhaltung und Wartung ergeben: „Wenn ein Alleineigentümer Wohnungen mit Erhaltungspflicht für alte Gasthermen und überwiegend sehr langer Mietdauer verwaltet, so kann sich über einen längeren Zeitraum betrachtet auch eine anfängliche Zentralisierung mit stufenweiser Nachrüstung rechnen. Wenn in einer WEG Eigennutzer sind, können die Investition gegenüber eingesparten Energiekosten kalkuliert werden wie im Einfamilienhaus. Wenn laut MRG vermietet wird und die Investitionskosten nicht übertragbar sind und die Mieter eine Umstellung nicht einmal dulden müssen, dann wird es schwierig bis schlichtweg unmöglich.“ Sich die Investition mittels Förderung zu erleichtern, klingt zwar verlockend, kann sich aber als kompliziertes und frustrierendes Unterfangen herausstellen. In allen Bereichen wütet nach Saikos Erfahrung gerne das „Bürokratiemonster“. Die mit 2024 in Kraft getretene Neuregelung bei Förderungen habe hier aber wesentliche Erleichterungen und mit dem Fokus auf die De-Karbonisierung erfreuliche Änderungen gebracht.

Rückblickend betrachtet waren die Erlebnisse der De-Karbonisierung „durchwachsen“, sagt der Hausbesitzer: „Es müssen viele Hindernisse überwunden – praxisferne Beratungen, Mythen über und Vorurteile gegen alternative Lösungen, Desinteresse von qualifizierten Stellen und Firmen, Überlastung und Fachkräftemangel bei den Fachbetrieben, fehlende Planungs- und Rechtssicherheit durch Gesetzgeber und Behörden sowie der bürokratische Förderdschungel.“ Als Beispiel nennt er das Vorurteil, eine Luftwärmepumpe sei laut und benötige eine Fußbodenheizung. „Beides stimmt nicht. Die Wärme kann genauso gut von normalen Heizkörpern abgegeben werden, wenn es sich mit Vorlauftemperatur und Heizlast ausgeht. Sie ist auch nicht per se laut. Es geht um ganz etwas anderes: Die Schallemission der Wärmepumpe ist ein Nachbarrecht und somit kann jeder Nachbar auf dem Zivilrechtswege eine Beeinträchtigung behaupten und einklagen“, erklärt Saiko. Das könne aber durch die Wahl des Aufstellortes oder Einhausungen vermieden werden. Der Mythos, dass Installationen unkompliziert in den Kaminen zu führen sind, sei zwar „positiv“, aber irreführend: „Das leere Kaminrohr ist eine Möglichkeit, seht oftmals aber nicht zur Verfügung.“ Die Meinung, dass der Umstieg auf ein alternatives Heizsystem immer mit einer umfassenden Sanierung einhergehen muss, vertritt Saiko ebenso wenig.

Seine Erfahrungen in Sachen De-Karbonisierung gibt der Architekt und Ziviltechniker mit seiner Agentur rauskunft in Erstberatungen weiter: „Nach einer rund einstündigen Besichtigung lassen sich alle wesentlichen Potentiale und Hindernisse einer Umrüstung herausfiltern. Es muss jede Liegenschaft individuell betrachtet und beurteilt werden, um zu wissen was möglich ist und was nicht.“